עורך דין קניית/מכירת דירה מלווה לקוחות בעסקאות מגוונות לרכישת מקרקעין.
עסקה לקניית דירה היא לרוב העסקה המורכבת והחשובה ביותר שאדם עושה בחייו. במדינת ישראל מחירי הדיור מרקיעי שחקים, ונדרשים שנים רבות של חסכונות כדי לגייס את הסכום הראשוני לרכישת דירה.
לאחר שהושג ההון הנדרש לביצוע העסקה, המשימה כעת היא לחפש את דירת החלומות הרצויה. מדובר במשימה שאינה פשוטה כשלעצמה. זאת בשל הביקוש אדיר לדיור במדינה צפופה כמו מדינת ישראל מצד אחד. מצד שני נוכח היצע נמוך יחסית של דירות.
כאשר סוף סוף מצאתם את דירת החלומות, עליכם לבחור בעורך דין לרכישת הדירה. עורך הדין יבצע עבורכם את העסקה ביעילות ובנאמנות. בשום פנים ואופן לא מומלץ לבצע עסקת רכישה/מכירת דירה בלא ליווי עו"ד המתמצא בתחום.
אמנם, לשכור עורך דין קניית/מכירת דירה שילווה אתכם בעסקה כרוך בתשלום שכר טרחה. יחד עם זאת, סיוע עורך דין מקצועי יימנע מכם מפח נפש אפשרי.
שכר טרחת עורך דין לביצוע עסקת רכישת דירה מחושב באחוזים מגובה העסקה. שיעור שכר הטרחה תלוי בסכום העסקה הכולל ובמידת מורכבותה.
מעוניינים בעורך דין מסחרי מנוסה שילווה אתכם ברכישת הדירה? חייגו 077-2042380
מה תפקידו של עורך דין לקניית דירה?
החשיפה הכספית בעסקת רכישת/קניית דירה היא עצומה. מדובר בסכומי כסף לא מבוטלים שיש לוודא שהם משולמים בעבור זכויות "נקיות" במקרקעין". לעיתים ישנם כל מיני "פולשטיקים" ו/או ניסיונות מרמה של גורמים שונים בניסיון לעקוץ רוכשי דירות תמימים. עורך דין אזרחי– מסחרי שבקיא בעסקאות נדלן יידע לאתר את אותם "תמרורי אזהרה". אותם מוקשים עשויים להניא את הרוכשים מביצוע העסקה.
לכן, עוד בטרם עורך הדין לקניית דירה נדרש למלאכת עריכת הסכם הרכישה, עליו לבצע את כל הבדיקות הרלבנטיות. טיב הבדיקות הוא קריטי כדי לוודא שהדירה אינה מעוקלת ו/או משועבדת לצדדים שלשיים. או לחילופין שאין הגבלות ו/או מניעות כלשהן לביצוע העסקה.
התאמת הדירה לצרכי הקונה
דירות ובתים נמכרים לקונים as is כמות שהם. המשמעות היא שקניית הדירה נעשית בהסתמך על כל הבדיקות שהקונה ערך בטרם הקנייה.
לפני שנדרשים לעסקה עצמה, על הקונה לבדוק האם הדירה, הסביבה, השכנים, מוסדות החינוך בסמיכות לדירה וכו', אכן מתאימים לציפיותיו ולצרכיו. עליו לבדוק גם האם צפויים להיבנות בסמיכות לדירה בניינים נוספים ו/או מוסדות ו/או שכונות שעשויות להשפיע על ערך הדירה. לדוגמא, בניין שצפוי להיבנות בשנים הקרובות למול בניין, עשויי לשנות את הנוף הנשקף מאותן דירות בבניין. דוגמא נוספת, שטחים מסחריים הצפויים להיבנות בסמוך למקרקעין מסוים, עשויים לשנות את המרקם העירוני שסובב את הדירה. לכן, מלבד התאמת הדירה עצמה ושטח הדירה, רצוי לבדוק את המצב התכנוני של האזור שסובב את הדירה כדי להימנע ממפח נפש עתידי.
גם זכויות בניה פוטנציאליות והיקף הזכויות עשויות להיות שיקול בבחירת הדירה והתאמתה לצרכי הקונה. כך למשל, קונה שמעונין לרכוש בית קרקע עם זכויות בניה, יש לבדוק היטב את מצב זכויות הבניה הבלתי מנוצלות בוועדה לתכנון ובניה שברשות המקומית.
זיכרון דברים- כן או לא?
הפסיקה מכירה במסמך זיכרון דברים, כמסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין. לזיכרון דברים עשויות להיות השלכות כספיות. זאת במיוחד למקרה שאחד הצדדים מחליט לסגת מהעסקה. הדעות חלוקות באם לחתום על זיכרון דברים או לא. לעיתים עורכי דין לקניית דירה ימליצו שלא לחתום על זיכרון דברים.
מצד אחד, זיכרון דברים מקנה לרוכש את הזכות לקנות את הדירה במחיר ובתנאים שסוכמו במעמד המפגש עם המוכר. בכך ניתן למנוע מהמוכר להמשיך ולנסות למכור את הדירה למרבה במחיר. מצד שני, נוסח זיכרון הדברים מחייב ועשוי להסב נזק לרוכש (או למוכר) במקרה של ביטול העסקה. לכן בכל מקרה רצוי לשקול היטב האם לחתום על זיכרון דברים, ואם כן כיצד לנסחו.
רישום הדירה – היכן?
לצערנו, הבירוקרטיה במדינת ישראל סבוכה. בדומה להרבה תחומים אחרים, גם בתחום הנדל"ן אין אחידות בכל הקשור לפרוצדורות הנוגעות לסוגי המקרקעין השונים. כך גם בכל הנוגע לרישום הזכויות במקרקעין. זכויות מקרקעין במדינת ישראל עשויות להיות רשומות או ברשם המקרקעין (בטאבו) או ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) באמצעות חברה משכנת כלשהי, או בשניהם.
רישום בטאבו הוא הרישום בדרגה הגבוהה והטובה ביותר. ברישום זה זכויות הבעלים נרשמות לרוב בצורה מסודרת על שמם. כלומר הרישום כולל חלוקה לגוש, חלקה, תת חלקה, שטח דירה וכו'. רישום בטאבו מקל על קונה דירה לאתר את הדירה הספציפית שאותה הוא מעוניין לרכוש.
"נסח רישום" או בשמו בשפת העם "נסח טאבו" הוא המסמך המוכיח שהדירה רשומה כחוק על שם בעליה.
לעומת זאת, רישום זכויות מקרקעין ברשות מקרקעי ישראל הוא רישום בדרגה נמוכה יותר. זכויות המוכר במקרה זה הן זכויות חכירה. הבעלות על הקרקע היא עדיין בידי מדינת ישראל, כאשר רוכש הדירה חותם על חוזה חכירה עם הרשות. בכך מובטחות זכויות החכירה שלו. על פי רוב, חוזה חכירה נחתם עם רוכש דירה לתקופה של 49 שנים.
במקרה של רישום זכויות חכירה ברמ"י בלבד, הרי שכל פעולה במקרקעין דורשת את אישור רמ"י. למשל העברת זכויות, רישום משכנתא, קבלת היתר בנייה ועוד.
זכות החכירה יכולה להירשם בטאבו בתנאי שקיים תהליך של "פרצלציה". דהיינו חלוקת הקרקע ו/או רישום צו בית משותף.
חשוב לציין, שבתנאים מסוימים רשות מקרקעי ישראל מאפשרת להעביר את הבעלות במקרקעין ממנה אל הרוכש. במקרה כזה זכויות הרוכש יירשמו במלואם בטאבו מבלי שהרוכש יצטרך את רשות מקרקעי ישראל בפעולות הקשורות במקרקעין.
הוצאת אישור בדבר רישום הזכויות על ידי עורך דין רכישת דירה
עורך דין לעסקאות לרכישת מקרקעין יערוך בראש ובראשונה בדיקה יסודית של מצב הזכויות של המקרקעין. לצורך כך, יש להוציא נסח רישום מלשכת המקרקעין ככל שהנכס רשום בטאבו. במידה והזכויות רשומות ברמ"י, יש להוציא מסמך "אישור זכויות" מרמ"י ומהחברה המשכנת, ככל שישנה כזאת.
עוה"ד יאתר את החברה המשכנת וידרוש אישור זכויות של הדירה ואת כל הרישומים הנוגעים לדירה.
אימות הבעלות של המוכר במקרקעין
עוד בטרם בדיקת הזכויות, עורך הדין יאמת כי אכן הזכויות במקרקעין רשום על שם המוכר. בין אם הזכויות רשומות ברמ"י או בין אם הזכויות רשומות בטאבו. יש לוודא באמצעות בדיקה של תעודת זהות של המוכר, שהמוכר הוא ולא אחר זה שרשום כבעל הזכויות באישור הזכויות המתקבל מרמ"י ו/או בטאבו. בדיקה פשוטה זו תימנע מצב של נוכלות או התחזות של מוכרים שעלולים להציג את עצמם כבעלי הזכויות, בעוד שבפועל הזכויות רשומות על שם אדם אחר.
בדיקת מצב הזכויות על ידי עורך דין מקרקעין מנוסה
הבדיקה החשובה ביותר שעורך דין לקניית דירה מבצע היא בדיקת הזכויות של המקרקעין. עורך הדין, הבקיא בקריאת נסחי טאבו ואישורי זכויות מוודא שהזכויות בנכס נקיות משעבודים, משכנתאות, עיקולים או הערות אזהרה המונעות את ביצוע העסקה.
בדיקת הזכויות תתבצע גם ברשם המשכונות. הסיבה היא שלעיתים שעבודים נרשמים ברשם המשכונות ואינם רשומים בטאבו (במיוחד כשיש חברה משכנת. לפיכך בדיקה זאת הכרחית.
אם הזכויות במקרקעין רשומות על שם חברה, יש להוציא נסח רשם החברות ולוודא שביצוע העסקה אינו מותנה בהסכמה מיוחדת כלשהי של בעלי מניות בחברה או מניעה אחרת לביצועה.
ככל שישנו שעבוד או משכנתא על המקרקעין, יש צורך בסילוק השעבוד (לרוב סילוק משכנתא בנק) בכדי להוציא לפועל את העסקה.
במידה ומעיון באישור הזכויות יתגלה כי על הנכס מוטל עיקול, בין אם על ידי בית משפט ובין אם על ידי ההוצאה לפועל, או אז יומלץ לרוכש, במרבית המקרים, לסגת מהעסקה.
ככל שישנה הערת אזהרה, יש לבחון האם יש בה כדי למנוע את ביצוע העסקה. כך למשל, במידה ומתגלה הערת אזהרה בנוגע לעסקה קודמת שנעשתה במקרקעין או הערת אזהרה בדבר הימנעות מביצוע עסקה, על הרוכש לסגת מהעסקה.
סוג נוסף של רישום בעלות בטאבו הוא רישום של "חברת גוש חלקה". דהיינו הבעלות במקרקעין אכן רשומה בטאבו אולם על שם חברה, ואילו זכויות המוכר רשומות כזכויות חכירה מאת החברה. סוג זה של רישום נפוץ בתל אביב, כאשר בעלי המניות בחברה הם לעיתים בעלי זכויות החכירה. במקרה זה יש לערוך בדיקה יסודית של זהות בעלי המניות בחברה וככל הניתן אף לפעול להעביר מניותיו של המוכר על שם הקונה.
רישום הדירה וההצמדות
לאחר שבדקנו את מצב הזכויות, יש לבדוק את רישום הדירה וההצמדות לדירה. יש לוודא שהדירה וההצמדות לדירה אכן רשומות. כאמור, ככל שהרישום מתנהל בטאבו, הבדיקה לרוב היא לכאורה "פשוטה יותר" וניתן לאמת את שטח הדירה הנמכרת, חצר, גג, המחסנים והחניות עפ"י הרישום שלהם בטאבו.
בנוסף, עורך הדין לקניית דירה יבדוק האם הרישום בזכויות הוא במושע (גוש חלקה ללא תת חלקה). דהיינו האם המקרקעין הם בשותפות בין בעלי הקרקע השונים. במקרה זה לא ניתן יהיה לזהות את הדירה הספציפית ו/או את ההצמדות שלה במרשם המקרקעין.
בתוך כך, ישנם הסכמי שיתוף הנערכים בין הדיירים ומסדירים זכויות כגון חניות, מחסנים וכו'. יש לבדוק האם נחתם הסכם שיתוף. ובמידה וכן, יש לוודא שההצמדות האמורות הן אכן רשומות ומוצמדות לדירה הספציפית במסגרת הסכם השיתוף.
ככל שהזכויות רשומות כזכויות חכירה ברמ"י, יש לבדוק את הפרמטרים הללו במסגרת הבדיקה ברמ"י ובחברה המשכנת.
מצב הדירה בעירייה או ברשות המקומית
לעיתים, ישנה בניה לא חוקית ו/או חריגות בניה ו/או תוספות בניה לא חוקיות. בעטיין, ניתנים צווי הריסה או צווים מינהליים אחרים או דוחות/קנסות. קניה של דירה עם חריגות בניה עשויה לגרור הליכים משפטיים כנגד קונה הדירה. לכן עיון של עורך דין מקרקעין בתיק הבניין ברשות המקומית יחשוף בנקל האם ישנו הליך משפטי כלשהו המתנהל כנגד המוכר ביחס לחריגות במקרקעין.
בנוסף, חשוב לבדוק כי אין חובות לעירייה ו/או לרשות המים ו/או לועד הבית בגין הדירה. לצורך כך יש לקבל מהמוכר אישור היעדר חובות מגורמים אלה.
חתימה על הסכם רכישת דירה
לאחר השלמת כל הבדיקות הרלבנטיות, עורכי הדין של הצדדים יחלו בעריכת הסכם מקרקעין. הסכם כולל את כל הסכמות הצדדים, לרבות מנגנונים ומועדים לביצוע תשלום התמורה, סילוק המשכנתא של המוכר, קבלת משכנתא של הקונה, מסירת החזקה ועוד. עד לחתימת ההסכם, יוחלפו בין עורכי הדין מספר טיוטות עד אשר תגובש טיוטה סופית לחתימה.
עורך דין מנוסה למכירת דירה יידע לדקדק בסעיפי ההסכם. המטרה היא למנוע כשלים צפויים בביצוע ההסכם וכדי להימנע ממחלוקות עתידיות.
לאחר שגובשה טיוטה סופית, הצדדים יוזמנו למשרד עורכי הדין לצורך החתימה על ההסכם. בנוסף יחתמו הצדדים על המסמכים הנלווים לביצוע העסקה. בכלל אלה: שטרות מכר, ייפויי כוח, בקשות לרישום הערת אזהרה ועוד.
כמו כן, בדרך כלל במעמד החתימה על החוזה הרוכש ישלם מקדמה מוסכמת בעבור רכישת הדירה.
רישום הערת אזהרה לטובת הקונה על ידי עורך דין קניית דירה
לאחר שהצדדים חתמו על הסכם הרכישה, עורך דין לרכישת דירה המייצג את הקונה יפעל מיידית לרישום הערת אזהרה לטובתו בטאבו.
הערת אזהרה כשמה כן היא, מעידה שבוצעה עסקה ומזהירה קונים פוטנציאלים שלא לבצע עסקה סותרת. כך שכל מי שמעיין בנסח טאבו, יוכל להיווכח שנרשמה הערת אזהרה ויימנע מביצוע העסקה.
בכל מקרה של עסקה סותרת, הרי שההעסקה שבגינה נרשמה הערת אזהרה הקודמת בזמן, גוברת. לכן ישנה חשיבות מובהקת לרישום הערת אזהרה מיידית לאחר חתימת הצדדים על החוזה. במידה והדירה רשומה ברמ"י באמצעות חברה משכנת, יש לפעול לרישום הערת האזהרה מיידית בחברה המשכנת.
דיווח העסקה לרשויות המס
עסקה במקרקעין כרוכה בתשלום מס רכישה החל על הקונה. תשלום מס שבח חל על המוכר. לאחר חתימת הצדדים על הסכם רכישה, עורכי הדין יפעלו לדיווח העסקה לרשויות המס. לעיתים ישנם פטורים מתשלום מס (למשל פטור מס רכישה בעת רכישת דירת מגורים יחידה). עורכי הדין יבקשו את הפטור במסגרת הדיווח למיסוי מקרקעין.
תשלום המס יתבצע על ידי הקונה/המוכר בהתאם לשומה שתתקבל.
לאחר שיש בידי עורך הדין של הקונה את כל האישורים הרלבנטיים בנוגע לתשלום המיסים ואישורי עירייה, עורך הדין יפעל לרישום הזכויות בדירה על שם הקונה.
קונים או מוכרים דירה? חייגו 077-2042380 עורך דין אבי סלמן משנת 2007. עורך דין קנית דירה, עורך דין מכירת דירה.